El Blog del abogado Alejandro Aradas

Reclamar en A Coruña los gastos de la hipoteca

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Sentencia del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo, en su sentencia 705/2015 de 23 de diciembre de 2015 (link a la sentencia), ha considerado abusivas, y por tanto nulas, las cláusulas sobre gastos de formalización de hipotecas.

Dicha cláusula autorizaba a que el Banco cargase en la cuenta del cliente las cantidades necesarias para cubrir los costes de la inscripción en el Registro de la Propiedad y notario, así como el impuesto de AJD, además de la obligación de abonar a costa del consumidor en caso de impago, los honorarios de Abogado y Procurador de la entidad financiera por la reclamación judicial efectuada.

De hecho, no sólo ha considerado como nula dicha cláusula, sino que también ha considerado como abusivas la cláusula de vencimiento anticipado, intereses moratorios, cláusula suelo, atribución de gastos de la operación al consumidor y contratación telefónica.

¿A qué bancos afecta?

En principio, las cláusulas abusivas anuladas estaban insertadas en las hipotecas del BBVA, aunque dichas cláusulas han sido incorporadas en otras hipotecas de otras entidades financieras.

Al igual que ocurrió con las cláusulas suelo, esta cláusula aunque redactada de formas diferentes, han sido incluidas de forma abusiva en diferentes escrituras hipotecarías por lo que podrán ser declaradas nulas. En este sentido, el Tribunal Supremo ha considerado nula dicha clausula de forma genérica, por su contenido, y no por la forma en que el BBVA la incluyó y la redacto.

¿Qué gastos puedo reclamar?

  • La factura del Registro de Propiedad para la inscripción de la hipoteca y la factura de la notaría correspondiente a la Escritura de Préstamo Hipotecario. El arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es la entidad financiera.
  • El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales al que se encuentre sujeta la escritura de préstamo hipotecario. De acuerdo a la ley, el sujeto obligado al pago es el adquiriente del bien o derecho. El Tribunal Supremo entiende que en referencia al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, el sujeto pasivo, es el Banco o Entidad prestamista. Es decir, el obligado al pago de dicho impuesto, tanto en lo que se refiere a su cuota fija, como en su cuota gradual, es precisamente el Banco y no el consumidor.

¿Cómo debo reclamarlos?

Lo más recomendable es hacer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco o Entidad con quien se contrató el préstamo hipotecario, o en su caso, de la nueva Entidad si que ésta se ha fusionado o ha sido absorbida.

Si pasan dos meses sin encontrar una solución satisfactoria para el cliente, se debe de presentar la perceptiva demanda ante el juzgado de lo civil. Será necesaria la intervención de Abogado y Procurador en el procedimiento judicial.

¿Qué plazo hay?

El plazo es de cuatro años.

Para las hipotecas que se encuentran todavía vigentes, el plazo empieza a contar desde el día siguiente a la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo, es decir, dicho plazo finalizará el 24 de diciembre de 2019.

Para aquellas hipotecas que ya hayan finalizado y no se encuentran vigentes, se podrá proceder a la reclamación, si su total pago se hizo dentro del plazo de los 4 años anteriores al 23 de Diciembre de 2015.

¿Qué documentación necesito?

Se necesita no sólo la escritura de la hipoteca, sino también todas las facturas de los gastos abonados que se van reclamar.

En cualquier reclamación que se realice ante los tribunales, es requisito imprescindible para asegurar su viabilidad que se acredite todos los importes reclamados, y ello se hace con las facturas correspondientes.

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