El Blog del abogado Alejandro Aradas

Las fianzas en los alquileres en Galicia

Las regulación de las fianzas en los alquileres urbanos

En virtud de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos existen dos tipos de vivienda en los cuales es obligatorios la constitución de una fianza:

  1. Arrendamientos para uso de vivienda. Aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
  2. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, no tenga como destino primordial el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

La Ley de arrendamientos urbanos, Ley 29/1994, de 11 de noviembre, establece en su artículo 36º la obligatoriedad de la prestación de fianza en los alquileres de vivienda y en los alquileres para uso distinto del de vivienda. En relación con dicha obligación, en Galicia, el DECRETO 42/2011, de 3 de marzo, establece el procedimiento para la constitución, modificación, cancelación y depósito de las fianzas de los arrendamientos relativos a fincas urbanas.

Obligación de constituir fianza

Los propietarios están obligados a constituir una fianza y a depositarla, así como su correspondiente actualización, en el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, la haya o no percibido. El depósito de la fianza deberá mantenerse durante toda la vigencia del contrato tanto del arrendamiento como del subarrendamiento.

Estarán exceptuados de la obligación de depósito los arrendamientos de temporada de duración igual o inferior a un mes.

Cuantía a depositar

  1. En los arrendamientos de viviendas de duración igual o superior a un año, el importe de la fianza será una mensualidad de la renta pactada.
  2. En el arrendamiento para uso distinto de vivienda, de conformidad con lo dispuesto en la Ley de arrendamientos urbanos, el importe de la fianza será de dos mensualidades de la renta pactada para el contrato de arrendamiento.
  3. En los arrendamientos de industria o negocio, cuando impliquen también arrendamiento de local o vivienda, la cuantía de la fianza a depositar será equivalente a dos mensualidades del alquiler estipulado.
  4. En los arrendamientos de viviendas de temporada de duración superior a un mes e inferior a un año, el importe de la fianza será la parte proporcional que corresponda en atención al siguiente cálculo:
    • Contratos celebrados por períodos mensuales: Dos mensualidades de renta × nº de meses de duración / Doce meses.
    • Contratos celebrados por días: Dos mensualidades de renta × nº de días / 365 días.

Actualización de la fianza

Una vez transcurridos los primeros cinco años de duración del contrato, de actualizarse el importe de renta se deberá proceder también a la actualización de la fianza. Los arrendadores o arrendadoras deberán notificar este hecho al Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, depositando la diferencia entre el importe depositado en su día hasta el importe actualizado o, en su caso, solicitando la devolución del importe depositado en su día hasta la cuantía de actualización.

Cómo se realiza el depósito

El depósito de la fianza deberá realizarse mediante autoliquidación. Es decir, cada uno debe calcular lo que le corresponde en base a lo indicado en el punto anterior.

Sin embargo, podrán ser objeto de revisión posterior por el organismo, para lo que se requerirá a las personas depositantes la presentación de la documentación original necesaria para comprobar la veracidad de los datos aportados.

Se puede realizar de dos modalidades:

  1. A través de la página web del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo .
  2. En las oficinas del Instituto. Para ello, debe presentar el anexo I (que puedes descargar en este enlace). En A Coruña, el Instituto tiene los siguientes datos de contacto:
    • Dirección: Calle Vicente Ferrer (Edif. Adm. Xunta) 2, 9º. 15008 A Coruña. (Edificio Nuevos Ministerios)
    • Teléfono: 981 182 234
    • Horario: Lunes a viernes de 09:00 h. a 14:00 h.

Plazo para efectuar el depósito

El depósito deberá realizarse en el plazo de un mes desde la fecha del contrato, cualquiera que sea la forma en que se suscriba.

Notificación al inquilino

El arrendador o arrendadora debe entregar a la persona arrendataria una copia de la documentación justificativa de la obligación de depositar la fianza o de su actualización en el plazo de un mes a contar desde el cumplimiento de dicha obligación.

Cancelación de la fianza

El depósito de la fianza se cancelará a solicitud del arrendador o arrendadora, directamente o mediante solicitud cursada por persona debidamente autorizada, cuando se produzca la extinción del contrato de arrendamiento.

Al igual que el depósito explicado anteriormente, la cancelación podrá realizarse a través de la página web del Instituto Gallego de la Vivenda y Suelo, o presencialmente en sus oficinas. En este último caso, se deberá acompañar del Anexo II. (Puedes descargar en este enlace).

Documentación a aportar para la cancelación del depósito de las fianzas:

  • Original del contrato de alquiler para su comprobación por parte de la Administración. Dicho documento será devuelto al interesado.
  • DNI o documento que reglamentariamente lo sustituya o CIF del arrendador. Copia compulsada o autorización expresa para la consulta en el Sistema de Verificación de Datos de Identidad del Ministerio de Presidencia, según los casos.
  • Poder notarial o autorización escrita y firmada del arrendador en los casos en que se solicite la devolución por terceros, así como copia de los documentos de identidad de ambos, excepto que ya se hubiese presentado con anterioridad. En este caso se deberá especificar en la solicitud la oficina de fianzas en la que conste presentado.
  • Documento acreditativo o declaración formal de que se produjo la extinción de la relación contractual.
  • El papel de fianzas, en su caso, acreditativo del depósito realizado.
  • En el supuesto de que el solicitante de la devolución no sea el arrendador inicial, deberá acreditar documentalmente la subrogación en los derechos y en las obligaciones de la relación contractual y aportar copia de su documento de identidad.
  • Certificado de la cuenta bancaria en la que el solicitante desee que se le realice el ingreso, excepto que ya se hubiese presentado con anterioridad. En este caso deberá especificar en la solicitud la oficina de fianzas en la que conste presentado. En caso de que la cuenta bancaria sea de titularidad de persona distinta del arrendador deberá presentarse, además, una autorización escrita y expresa firmada por este para que se le realice la devolución en esa cuenta, así como copia del documento nacional de identidad de la persona autorizada.

Devolución de la fianza

Presentada la solicitud de devolución de la fianza depositada, así como la documentación exigida, se procederá a su reintegro mediante transferencia bancaria en la cuenta indicada por la persona solicitante en el plazo máximo de veinte días.

¿Y qué pasa si incumplo la obligación?

En cualquier momento de la vigencia del contrato de alquiler, el Instituto podría reclamar el importe de la fianza incrementándose con el interés legal del dinero hasta el momento. Además, se sancionará al propietario.

La única forma de evitar la sanción, es abonar de forma voluntaria y sin requerimiento previo por parte de la Administración la fianza. En dicho caso, sólo se abonarán los intereses.

¿Y de cuánto puede ser la sanción?

El articulo 10.4 d) de la Ley 8/2012 establece como infracción leve, el incumplimiento de la obligación del deposito de la fianza.

La infracción leve esta multada con un importe desde 300 €, hasta 3.000 €. Además, se indica que la multa no podrá ser inferior al doble del depósito debido.

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