El Blog del abogado Alejandro Aradas

Eliminar las cláusulas suelo – Abogado Coruña

Retroactividad total cláusula suelo

Tras la reciente Sentencia del Tribunal de Justicia Europeo es posible solicitar la retroactividad total de las cláusulas suelo.

Clientes de Abanca y BBVA podrán reclamar la devolución de las cantidades abonadas de más por la aplicación de la cláusula suelo, aunque se la hayan eliminado de forma unilateral tras la sentencia del 9 de mayo de 2013.

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Coste y procedimiento para solicitar sólo las cantidades abonadas de más cuando ya existe nulidad

Es recomendable intentar alcanzar un acuerdo extrajudicial con la entidad financiera. El intento extrajudicial no tiene coste alguno para los clientes, y sólo cobraremos un porcentaje de la cuantía obtenida.

En caso de que no se alcance un acuerdo, se deberá presentar una demanda ante los tribunales.

Coste y procedimiento de eliminación de las cláusulas suelo

El procedimiento judicial de eliminación de las cláusulas puede ser gratuito si existe una condena en costas a la entidad financiera. Esta circunstancia ocurre en la mayoría de los casos.

¿Qué se reclama a la Entidad Financiera?

  1. La eliminación de la cláusula suelo.
  2. Su aplicación retroactiva desde el inicio del préstamo hipotecario.

Concepto de las cláusulas suelo

Los préstamos concedidos por bancos y entidades financieras a consumidores, garantizados por hipoteca, son préstamos retribuidos en los que el prestatario, además de obligarse a devolver el prestamista el capital prestado, se obliga a pagar intereses fijos o variables. Para limitar los efectos de las eventuales oscilaciones del interés de referencia, para el caso de que éste sea variable, pueden estipularse las denominadas cláusulas suelo y techo.

La cláusula suelo es una disposición recogida en la hipoteca mediante el cual el banco establee un tipo de interés mínimo que el cliente siempre tiene que pagar, aunque el Euribor -Índice de referencia para la mayoría de las hipotecas- esté por debajo.

Casi la mitad de las hipotecas con un tipo de interés variable tienen una cláusula suelo. En contraposición, la hipoteca suele establecer una cláusula techo. No obstante, este cláusula suele ser de un tipo muy elevado que nunca llega a producirse, y por tanto no limita el pago de intereses.

Estipulada en los contrato como una condición general de contratación definida en el art. 1.1 de la Ley 7/1998, de 13 de abril sobre Condiciones Generales de la Contratación (LCGC):

“Las cláusulas predispuestas cuya incorporación al contrato sea impuesta por una de las partes, con independencia de la autoría material de las mismas, de su apariencia externa, de su extensión y de cualesquiera otras circunstancias, habiendo sido redactadas con la finalidad de ser incorporadas a una pluralidad de contratos.”

Cómo funcionan

Para explicar el funcionamiento de esta cláusula hemos de partir de una premisa fundamental: en los préstamos a tipo de interés variable, el tipo de interés que en cada período se aplica se determina en función, fundamentalmente, de dos elementos ciertos:

  1. El tipo o índice de referencia, que es un tipo de interés, oficial o no, que va fluctuando y variando en el tiempo. Está plenamente identificado en la escritura de préstamo hipotecario siendo los
    más frecuentes:

    • IRPH (Tipo medio de los préstamos hipotecarios, a mas de tres años, para la adquisición de vivienda libre del conjunto de entidades de crédito).
    • Euribor: Tipo medio de interés al que se prestan euros entre sí un gran numero de bancos europeos.
  2. El diferencial, que es una magnitud, expresada en puntos porcentuales, que se adiciona al tipo de referencia.

El resultado de sumar ambos conceptos, tipo de referencia que corresponda y diferencial, representa el tipo de interés a aplicar al préstamo.

La legalidad de las cláusulas suelo

La mayoría de las cláusulas están declarándose nulas por la justicia cuando el hipotecado no fuera debidamente informado, o si lo fue se trata de una cláusula abusiva. Una cláusula abusiva es aquella estipulación no negociada individualmente que causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato.

Las entidades aprovechan su posición como profesionales del sector de la intermediación del crédito con el consecuente conocimiento privilegiado del mercado, frente al hipotecado fijando unos límites de las cláusulas suelo y techo tremendamente desequilibrados, no existiendo por tanto proporcionalidad e incumpliendo con la obligación de evitar que se produzca una situación de desequilibrio a la hora de fijar los límites de las indicadas cláusulas.

Por tanto, al no existir el justo equilibrio entre las partes como exige el artículo 80.1.c) de la Ley General de Consumidores y Usuarios, y al no haber habido la debida transparencia e información a los actores, la cláusula suelo existente debe declararse nula por los tribunales.

Las cláusulas abusivas

El artículo 3 de la Directiva 93/13/CEE define las cláusulas abusivas en los siguientes términos:

  1. Las cláusulas contractuales que no se hayan negociado individualmente se consideran abusivas si, ‘pese a las exigencias de la buena fe, causan un detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.
  2. Se considerará que una cláusula no se ha negociado individualmente cuando haya sido redactada previamente y el consumidor no haya podido influir sobre su contenido, en particular en el caso de los contrato de adhesión. El hecho de que ciertos elementos de una cláusula o que una cláusula aislada se hayan negociado individualmente no excluirá la aplicación del presente artículo al resto del contrato si la apreciación global lleva a la conclusión de que se trata, no obstante, de un contrato de adhesión.

La jurisprudencia actual

La STS del Pleno de la Sala civil de 9 de mayo de 2013 establecen los siguientes criterios o parámetros para decretar la posible nulidad de las cláusulas:

  1. No debe apreciarse si existe equilibrio económico o equidistante entre el tipo inicial fijado y los topes señalados como suelo y techo.
  2. Información suficiente y clara que permita la comprensibilidad real de la importancia de la cláusula suelo en el desarrollo razonable del contrato. En otras palabras, que conozca la carga económica que supone la cláusula.
  3. El consumidor tenga conocimiento de que la información suministrada permite percibir que se trata de una cláusula que define el objeto principal del contrato.
  4. La oferta de cláusulas suelo y techo, cuando se hace en un mismo apartado del contrato, constituye un factor de distorsión de la información que se facilita al consumidor, ya que el techo opera aparentemente como contraprestación o factor de equilibrio del suelo.
  5. Las cláusulas no estén enmascaradas entre informaciones abrumadoramente exhaustivas que, en definitiva, dificulten su identificación y proyectan sombras sobre lo que aisladamente sería claro.
  6. Hay información previa, clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad.
  7. Se haya informado perfectamente del comportamiento previsible del índice de referencia, cuando menos a corto plazo, de tal forma que cuando el suelo estipulado lo haga previsible, esté informado de que lo estipulado es un préstamo a interés fijo mínimo, en el que las variaciones del tipo de referencia a la baja probablemente no repercutirán o lo harán de forma imperceptible en su beneficio.
  8. Si la cláusula convierte en un préstamo a interés mínimo fijo del que difícilmente se benefician las bajadas del tipo de referencia, y sólo sufrirá variaciones exclusivamente al alza.
  9. Si la oferta como interés variable, al no completarse con una información adecuada, incluso cuando su ubicación permita percatarse de su importancia, se revela así engañosa y apta para desplazar el foco de atención del consumidor sobre elementos secundarios que dificultan la comparación de ofertas.
  10. Si, pese a tratarse de una cláusula definitoria del objeto principal del contrato, se le da un tratamiento impropiamente secundario.

Declaración de nulidad y sus efectos

Si se al trata de una condición general de contratación con un claro carácter de abusiva, procede su declaración de nulidad, sin que ello conlleve la ineficacia del contrato, el cual puede subsistir sin la misma. Por lo tanto se mantiene la vigencia del contrato, con la eliminación de las cláusulas suelo y techo. Además, se concede su aplicación retroactiva desde la sentencia del 9 de mayor de 2013 del Tribunal Supremo, devolviendo lo cobrado de más a los clientes de la Entidad financiera.

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